Cara bank menilai harga rumah anda

Sebelum menyetujui permohonan kredit calon debitur, terlebih dahulu bank akan menerjunkan tim analis untuk menilai harga pasti dari rumah.

Liputan6.com, Jakarta Kebutuhan hidup yang mendesak kerap memaksa sebagian orang memutuskan untuk menjaminkan rumahnya kepada bank. Istilah gampangnya, menggadaikan sertifikat rumah demi mendapatkan pinjaman dana tunai cepat. Dibanding jenis investasi lainnya, bank menilai properti sebagai jaminan paling berharga dan cepat disetujui permohonannya. Tak pelak, sejumlah bank berani memberikan pinjaman dengan jumlah besar kepada calon debitur dengan jaminan properti.

Produk pinjaman yang biasanya masuk kedalam jenis Kredit Multiguna ini menggunakan syarat jaminan berupa sertifikat rumah, ruko, rukan ataupun apartemen. Hampir semua bank mencairkan dana konsumtif sekitar 70% – 80% dari nilai agunan (harga properti) Anda.

Contoh, bila harga rumah Anda sebesar Rp300 juta, maka bank hanya bisa meminjamkan dana sekitar Rp210 juta hingga Rp240 juta.

Sebelum menyetujui permohonan kredit calon debitur, terlebih dahulu bank akan menerjunkan tim analis untuk menilai harga pasti dari rumah yang akan diagunkan. Umumnya, dua pendekatan berikut ini menjadi metode yang paling sering digunakan, seperti dikutip Rumah.com.

Pendekatan harga pasar

Dalam metode ini, pihak analis akan menggali informasi dan data akurat seputar harga pasaran untuk rumah yang dijaminkan. Bank biasanya akan mengambil sampel dari tiga atau lebih jenis bangunan yang spesifikasinya sama di satu area.

Proses penghimpunan data untuk rumah dengan spesifikasi sama meliputi;

• Luas bangunan
• Luas tanah
• Kualitas lantai (keramik, granit, marmer)
• Kualitas bangunan
• Lokasi berdekatan

Pertimbangan utama dalam metode ini ialah harga tanah per meter persegi. Di lain sisi, kualitas bangunan rumah akan menentukan harga bangunan per meter persegi. Letak rumah pun berpengaruh terhadap penilaian bank, apakah posisinya berada di pinggir jalan atau masuk ke dalam gang. Bila dari hasil penilaian ditemukan bahwa harga pasaran untuk rumah dengan tipe sama adalah Rp500 juta, maka bank akan menetapkan angka ini sebagai harga pembanding. Lalu bank akan memutuskan nominal yang lebih rendah sedikit di bawah harga pembanding sebagai harga rumah Anda.

Pendekatan biaya

Jika Anda pernah melihat laporan penilaian bank untuk rumah yang dijaminankan, hampir 80% hasilnya mengikuti metode ini. Pertama-tama, bank melakukan survei mengenai harga tanah di lokasi rumah agunan melalui Ketua RT/RW maupun tetangga sekitar. Selanjutnya, tim appraisal akan menghitung nilai rumah berdasarkan harga tanah per M2, harga bangunan, serta prospek kenaikan harga yang mungkin terjadi.

Rumus pendekatan biaya: Nilai pasar = harga tanah + nilai bangunan dan sarana pelengkap bangunan

Metode meter, metode tambah kurang, atau metode quantity surveyor acap kali dipakai dalam menaksir harga rumah dengan pendekatan biaya.

Contoh simulasinya sebagai berikut;

Nilai pasar = Rp400 juta (total harga tanah) + Rp200 juta (total harga bangunan) = Rp600 juta

Angka inilah yang lantas diambil bank sebagai taksiran harga rumah, dengan catatan rumah calon debitur masih dalam kondisi baru (belum rusak atau cacat). Jika telah mengalami beberapa kerusakan, maka bank akan mengenakan depresiasi alias pengurangan dari harga rumah yang sebenarnya. Nominal depresiasi dihitung berdasarkan total biaya yang akan dihabiskan bila rumah direnovasi. Penting diketahui, selain dua metode pendekatan diatas bank juga punya pertimbangan lain dalam menilai harga rumah yang diagunkan. Yakni analisa bank terhadap kondisi rumah dan lingkungan sekitar, serta sejauh mana kemampuan debitur dalam mengangsur hutang.